OPTIMUS-putkiremonttihanke

Tavoitteenamme on sujuva, tehokas, asukaslähtöinen ja laadukas putkiremontti. Onnistunut putkiremontti eli linjasaneeraus edellyttää suunnitelmallista ja hallittua toimintaa. On siis tärkeää valita projektipäälliköksi jo hankkeen alkuvaiheessa kokenut asiantuntija. Seuraavassa putkiremonttihankkeen kulku on esitetty vaiheittain:

Milloin putkiremontti on syytä toteuttaa?

Putkiremontti on kiinteistön kunnossapitoon kuuluva korjaustoimenpide. Remontti on ajankohtainen, kun putket ovat noin 40-60 vuotta vanhoja. Päätös putkiremontista kannattaa tehdä ajoissa. Jos putkia ei korjata ajoissa, voi niiden vähittäinen tai äkillinen rikkoutuminen (vesivahinkoineen ja kiireellisine akuuttikorjauksineen) vähitellen maksaa kiinteistölle enemmän kuin ns. normaali linjasaneeraus. Lisäksi ns. modernien pinnoitus- ja sukitusmenetelmien käyttömahdollisuudet heikkenevät, jos putkisto pääsee liian huonoon kuntoon. Putkiston kuntotutkimus antaa tärkeää faktatietoa päätöksenteon tueksi.

Kuntotutkimus

Kuntotutkimuksen avulla selvitetään järjestelmien korjaustarve, jäljellä oleva tekninen käyttöikä eli perusteltu korjausajankohta, sekä mahdolliset järjestelmien ja rakenteiden terveydelle haitalliset materiaalit. Kuntotutkimuksella voidaan myös selvittää, mitkä vaihtoehtoiset korjaustavat ovat mahdollisia. Uudet putkien pinnoitustekniikat eivät välttämättä sovellu aivan kaikkiin kohteisiin, vaan joskus ainoa vaihtoehto saattaa olla koko putkiston uusiminen. Putkien täydellinen uusiminen ja märkätilojen saneeraus voi olla erityisen perusteltua taloyhtiöissä, joissa on jo kosteusvaurioita kylpyhuoneissa.

Putkistojen kuntotutkimus on syytä suorittaa Suomen LVI-liiton vesi- ja viemärilaitteistojen kuntotutkimusohjetta soveltaen. Haitta-aineselvitysten avulla kartoitetaan kiinteistön rakenneosien ja taloteknisten järjestelmien terveydelle haitalliset materiaalit. Haitta-aineilla tarkoitetaan materiaalissa olevia tai siitä poistuvia orgaanisia ja epäorgaanisia yhdisteitä, jotka tiettyinä pitoisuuksina aiheuttavat terveys- tai ympäristöriskin. Kuntotutkimus tarjoaa tärkeää faktatietoa myöhempää hankesuunnittelua varten.

Hankesuunnittelu

Hankesuunnittelussa määritellään muun muassa putkiremontin tavoitteet, sisältö, toteutustavat ja niiden vaihtoehdot. Lisäksi määritetään tekninen laatutaso, laajuus, aikataulu ja rahoitusvaihtoehdot. Vesi- ja viemäriverkostolle, kylpyhuoneille, keittiöille ja mahdollisille muille tiloille tehtävien korjaustöiden lisäksi hankesuunnitelmaan kirjataan mahdolliset sähkö-, tele- ja antenniverkkojen korjaustyöt.

Hankesuunnitelma toimii koko hanketta ohjaavana asiakirjana ja lähtökohtana korjaustöiden toteutussuunnittelulle ja itse toteutukselle.

Huolellisella hankesuunnittelulla saadaan valittua oikeat toteutusratkaisut ja etenemistavat. Näin yllättävien lisäkulujen riskiä saadaan minimoitua ja päästään mahdollisimman kustannustehokkaaseen toteutustapaan. Hankesuunnittelun perusteella suunnittelun ja urakoiden kilpailutukset saadaan sujumaan mutkattomasti.

Hankesuunnitteluvaiheessa taloyhtiön kannattaa käydä perusteellinen keskustelu eri toteutusmenetelmien ominaisuuksista, kuten kustannuksista, riskeistä ja aikatauluista. Tärkeänä viestintäkeinona ovat asukas- ja osakastilaisuudet, joissa esitellään hankkeen kulkua, ja asiantuntijoilta on mahdollisuus kysyä mieltä askarruttavista asioista. Kiinteistön käyttäjien ja omistajien tarpeiden selvittäminen on olennainen osa hankesuunnittelua.

Tavallisimmillaan hankesuunnittelu muodostaa noin 2 prosenttia hankkeen kokonaiskustannuksista. Sen aikana kuitenkin lyödään lukkoon kuitenkin valtaosa koko hankkeen kustannuksista. Tästä syystä hankesuunnitteluvaihetta voidaankin pitää yhtenä korjaushankkeen tärkeimmistä vaiheista.

Valmis hankesuunnitelma esitetään taloyhtiölle ja käsitellään yhtiökokouksessa. Yhtiökokouksen päätöksen perusteella hanke etenee toteutussuunnitteluvaiheeseen.

Toteutussuunnittelu

Toteutussuunnittelu perustuu hankesuunnitteluvaiheessa valittuun hankelaajuuteen, toteutusratkaisuihin ja –tavoitteisiin.

Toteutussuunnitteluvaihe käynnistyy suunnittelijoiden kilpailutuksella ja valinnalla. Projektipäällikkö suorittaa suunnittelun kilpailutuksen, jonka jälkeen taloyhtiön hallitus tavallisesti valitsee suunnittelijan. On tärkeää, että toteutussuunnittelusta vastaavilla yrityksillä ja henkilöillä on riittävää kokemusta vastaavista suunnittelukohteista. Putkiremontti vaatii suunnittelijalta eri rakennustapojen ja -menetelmien kattavaa tuntemusta, laajaa ymmärrystä eri aikoina asennetuista järjestelmistä ja niiden uusimistarpeista sekä visiota järjestelmistä, joihin tulisi varautua tai jotka olisi kustannustehokasta rakentaa linjasaneerauksen yhteydessä.

Toteutussuunnitteluvaiheessa laaditaan tekniset suunnitelmat varsinaista korjaustyötä varten sekä urakan kilpailutus- ja hankinta-asiakirjat. Toteutussuunnittelussa pyritään (teknis-taloudellisten) mahdollisuuksien mukaan ottamaan huomioon hankesuunnitteluvaiheessa kerätty asukas- ja osakaspalaute toteutukseen liittyen. 

Projektipäällikkö valvoo toteutussuunnittelun etenemistä, ja on läsnä suunnittelukokouksissa ja -katselmuksissa. Projektipäällikön tehtävänä on myös pitää taloyhtiön hallitus ajan tasalla suunnittelun etenemisestä, sekä laatia tarvittavat päätösehdotukset hallituksen päätöksentekoa varten. Lisäksi projektipäällikkö valvoo myös suunnittelukustannusten kertymistä. 

Toteutusvaihe

Toteutusvaihe käynnistyy pääurakoitsijan kilpailuttamisella ja valinnalla. Hyvällä suunnittelulla ja urakan kilpailuttamisella saadaan urakkatarjouksista keskenään vertailukelpoisia, mikä helpottaa tilaajan päätöksentekoa. Parhaiden tarjousten tekijöiden kanssa käydään projektipäällikön johdolla urakkaneuvottelut, joissa saadut tarjoukset käydään läpi, ja niitä tarvittaessa tarkennetaan. Neuvotteluissa lyödään lukkoon urakan toteutuksen pelisäännöt, ja sovitaan valtuudet lisä- ja muutostöiden osalta. Projektipäällikkö on tässä vaiheessa vahvasti mukana varmistamassa tilaajan edut.

Lopullisen urakoitsijavalinnan suorittaa taloyhtiön hallitus tai yhtiökokous. Valittu pääurakoitsija voi halutessaan käyttää erillisiä aliurakoitsijoita esimerkiksi putki-, sähkö-, tele- ja antennitöihin.

Putkiremontin teknisiä toteutustapoja on useita. Pinnoitusmenetelmää käytettäessä korjaustyöt tehdään vanhoja putkia hyödyntäen rakenteita rikkomatta. Esimerkiksi valurautaisten viemäriputkien sisäpinnat puhdistetaan painehuuhtelulla ja jyrsimällä. Putket kuivataan ja pinnoitetaan muovivalmisteella. Korjaustyö kestää yleensä muutamia päiviä huoneistoa kohden, ja on edullisempaa kuin rakenteiden rikkominen ja uusien putkien asentaminen. Kylpyhuoneiden osalta on valittavissa kaikkien tai vain osan peruskorjaus. Mahdollista on myös jättää kylpyhuoneet kokonaan remontoimatta. Korjaustyö etenee taloyhtiössä usein porrashuone kerrallaan, jolloin päällekkäin sijaitsevien vesi- ja viemärilinjojen ja niihin liittyvien kylpyhuoneiden remontti käynnistyy ja valmistuu lähes samanaikaisesti.

Putkiremontin yhteydessä uusitaan usein myös talon sähkö- ja teletekniikkaa, mikä johtuu usein talon iästä. Vanhalla mallilla tehdyt sähköasennukset eivät useinkaan enää vastaa nykyisiä käyttövaatimuksia tai sähköturvallisuusmääräyksiä. Teletekniikan uusiminen puolestaan mahdollistaa huomattavasti nopeamman tiedonsiirron.

Asiantunteva valvonta auttaa riskien hallinnassa. Kokenut valvoja tietää, milloin ja miten asioihin pitää puuttua ja valvoo aina tilaajan etua. Ammattivalvoja osaa puuttua mahdollisiin urakoitsijan teknisiin virheisiin ja laiminlyönteihin oikeaan aikaan, jolloin työn laatua voidaan vielä parantaa.

Projektipäällikkö valvoo, että mahdolliset erillisvalvojat suorittavat toimeksiantojensa mukaisia tehtäviä. Lisäksi projektipäällikkö valvoo hankkeen aikataulua ja budjettia.

Putkiremontti kestää taloyhtiöstä ja töiden laajuudesta riippuen tavallisimmillaan muutamasta kuukaudesta lähes pariin vuoteen.

Tärkeä osa onnistunutta putkiremontin toteutusta on hyvä asukasviestintä, mikä tarkoittaa että: 

• Osakkaille annetaan riittävästi tietoa päätösten tueksi.

• Osakkaat ja asukkaat tietävät, miten hanke etenee, ja mahdolliset muutokset tiedotetaan mahdollisimman nopeasti kaikille.

• Projektipäällikkö varmistaa, että sovitut toimintatavat eivät muutu kesken hankkeen.

Vastaanottotarkastus

Kun hankkeen toteutus on valmis, pidetään urakan/urakoiden vastaanottotarkastus. Tarkastuksessa tarkastetaan valmistunut työsuoritus sekä urakaan sisältyvä kirjallinen luovutusmateriaali. Mahdolliset puutteet ja virheet kirjataan pöytäkirjaan. Puutteiden ja virheiden korjaaminen tarkastetaan jälkitarkastuksessa. Lisäksi laaditaan taloudellinen loppuselvitys, jossa eritellään osapuolien loppusaatavat.

Projektipäällikkö raportoi vastaanottotarkastuksen ja taloudellisen loppuselvityksen taloyhtiön hallitukselle, sekä viimeistelee hankkeen loppuraportin, mm. toteutuneiden kustannusten osalta. 

Takuuaika

Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE1998) mukaan urakan takuuaika on 2 vuotta. Takuuajan päättyessä projektipäällikkö kutsuu koolle takuutarkastuksen, missä kirjataan mahdolliset urakoitsijan takuuvastuuseen kuuluvat puutteet ja virheet. Urakoitsijan antama takuuajan vakuus vapautetaan, kun puutteet ja virheet on korjattu..